Geen onderhoud, geen kijkers - Steeds minder kopers willen nog een klushuis

Geen onderhoud, geen kijkers

Wie overweegt zijn woning te verkopen, kan maar beter zorgen dat hij de woning goed onderhoudt. Steeds minder kopers hebben zin in een opknappertje waardoor kopers klushuizen steeds vaker links laten liggen.

Een nieuwe trend

Er is nogal wat veranderd de afgelopen jaren. Niet alleen hebben we te maken met een volledig andere woningmarkt, maar ook de regelgeving omtrent een huis kopen is nogal veranderd. En misschien nog wel belangrijker…de wensen van de kopers zijn de afgelopen jaren ontzettend veranderd. Woningkopers kiezen steeds vaker voor een woning die al ‘helemaal af’ is en waar van achterstallig onderhoud geen sprake is en de verwachting is dat dit de komende jaren alleen nog maar verder zal toenemen.

De huidige generatie 20’ers en 30’ers hebben het druk. Naast een gezin met jonge kinderen hebben beide ouders vaak een drukke baan en dus blijft er voor klussen en verbouwen nog maar weinig zin en vooral tijd over. Nog een belangrijke reden voor deze trend is dat de kosten voor achterstallig onderhoud of een verbouwing tegenwoordig vaak grotendeels uit eigen zak betaald moeten worden omdat het meefinancieren van deze kosten in de hypotheek steeds lastiger wordt. Naast de kosten koper die op dit moment al voor de helft door de koper uit eigen geld betaald moeten worden (en wat de komende 3 jaar trapsgewijs toeneemt), hebben veel kopers daarna geen geld meer om ook nog te gaan verbouwen of achterstallig onderhoud uit te laten voeren. Dit met name van toepassing op starters en doorstarters.

Steeds meer projectontwikkelaars spelen ook in op deze trend. Er worden veel relatief goedkope woningen en appartementen gebouwd. Deze ‘sleutelklare’ woningen zijn natuurlijk ideaal voor starters en doorstarters. Betaalbaar en je kunt er zo in!

De huidige markt

De woningmarkt is flink aangetrokken de afgelopen anderhalf jaar. Kopers hebben het vertrouwen weer terug en durven daadwerkelijk over te gaan tot actie. De lage hypotheekrente is daarbij een enorme extra drijfveer om juist nu zaken te doen. Maar dat neemt niet weg dat er op dit moment nog steeds ontzettend veel huizen te koop staan en het overgrote deel vaak ook al een flinke tijd. En met een flinke tijd bedoel ik 6 maanden of langer.

De ‘pareltjes’ zijn altijd zomaar weg. Hiermee bedoel ik betaalbare huizen (met een realistische vraagprijs) met goed onderhoud en vaak een mooie keuken, badkamer en vloer. Onze visie is dat voor een neutraal ingerichte, goed onderhouden woning altijd een koper te vinden mits deze tegen de juiste prijs in de markt gezet wordt.

De woningen die lang te koop staan zijn de woningen die vaak slecht onderhouden zijn of erg gedateerd zijn. Wie zo’n woning heeft loopt al snel achter de feiten aan. Daarom is het belangrijk als woningbezitter om jaarlijks voldoende geld te reserveren voor actueel onderhoud van je huis ongeacht of je verkoopplannen hebt of niet. Mocht het moment aanbreken dat je toch je huis wilt verkopen, dan hoef je alleen nog maar de puntjes op de spreekwoordelijke i te zetten. Je verkoopkansen zullen aanzienlijk toenemen.

Onderhoud aan de woning

Toch is het regelmatig onderhoud plegen aan je woning nog geen vanzelfsprekendheid bij veel woningeigenaren zo blijkt uit een onderzoek van de Vereniging Eigen Huis (VEH). Bijna een kwart van alle woningeigenaren heeft vorig jaar geen onderhoud uitgevoerd aan de woning zo is gebleken uit een peiling onder 1000 van haar leden.

Achterstallig en onregelmatig onderhoud aan de woning is natuurlijk niet alleen van deze tijd, maar al vele jaren een veelvoorkomend probleem bij veel woningeigenaren. En als er al geld gestoken moet worden in onderhoud dan liever in iets waarvan we daadwerkelijk kunnen zien wat er gebeurd is zoals een nieuwe keuken of badkamer.

Goed onderhouden huis verkoopt beter

Hoe dan ook, de koper in de huidige woningmarkt heeft geen boodschap aan slecht onderhouden huizen. Zij willen een goed onderhouden woning met het liefst een nieuwe keuken en badkamer zodat ze er direct in kunnen. Ze willen hoge onderhoudskosten zoveel mogelijk voorkomen en dat is ook de reden dat met name oudere woningen van voor 1980 steeds minder in trek raken. Hoe ouder de woning is, hoe hoger de kosten voor achterstallig onderhoud zullen zijn waar de koper direct mee geconfronteerd wordt na de overdracht. Gemiddeld zijn kopers van een jaren ’30 tussenwoning tegenwoordig zo’n €14.500,- kwijt aan achterstallig onderhoud zo is gebleken uit bouwtechnische keuringen van de Vereniging Eigen Huis terwijl je aan een huis gebouwd na 1990 gemiddeld €3.200,- kosten kwijt bent aan achterstallig onderhoud.

Zoals gezegd is een tegenwoordig een stuk lastiger om de volledige kosten voor een verbouwing of achterstallig onderhoud mee te financieren in de hypotheek. Dit komt doordat een verbouwing van bijvoorbeeld €20.000,- vaak niet ook een waardevermeerdering van €20.000,-  betekent. Wanneer je een verbouwing of achterstallig onderhoud dus uit laten voeren door een timmerman of aannemer, dan is de kans groot dat je een (groot) deel van het arbeidsloon uit eigen middelen moet betalen omdat deze kosten niet (volledig) meegefinancierd kunnen worden in de hypotheek.

Heb je dus een oude(re) woning en is hier ook geen sprake van achterstallig onderhoud, dan moet de koper niet alleen vallen voor de charmes van jouw huis, maar zeker ook ruimschoots voldoende financiële middelen hebben om deze uitdaging aan te gaan. En dit type koper wordt nu eenmaal steeds schaarser.

Blijf je woning onderhouden

Zorg ervoor dat je onderhoud blijft plegen aan je woning, ongeacht of dit nu een jaren ’30 woning is of een veel jongere woning. Probeer het onderhoud dat je uitvoert of uit laat voeren ook bij te houden en te documenteren zodat je later precies aan kunt tonen welk onderhoud wanneer heeft plaatsgevonden. Vergelijk het maar met een onderhoudsboekje van je auto, ook hier vinden potentiële kopers het prettig dat ze precies weten welk onderhoud er plaatsgevonden heeft en wanneer dat precies is gebeurd.

Kijkers worden achterdochtig wanneer er zichtbaar sprake is van veel achterstallig onderhoud of een totaal verwilderde tuin. Het geeft direct een signaal af aan de potentiële koper dat de huidige eigenaar niet erg zijn best heeft gedaan de woning goed te onderhouden. De koper zal zich afvragen waar hij nog meer mee geconfronteerd zal worden en bovendien, niet geheel onbelangrijk, de meeste kopers kunnen absoluut niet door dit soort dingen heen kijken en zullen naar alle waarschijnlijkheid niet eens de moeite nemen om je woning te bezichtigen.

Ik heb een klushuis, wat nu?

Je hebt het onderhoud van je huis een beetje laten verslonzen de afgelopen jaren en je wilt nu toch graag je woning verkopen. Dan is het zaak goed na te denken over de te volgen stappen. Gooi je de woning in de huidige staat de verkoop in of neem je de tijd om achterstallig onderhoud aan te pakken en wellicht zelfs (gedeeltelijk) te gaan vernieuwen.

Feit is dat, los van de verbouwingskosten, de huidige kopers langer naar school zijn gegaan of gestudeerd hebben en daardoor vaak ook veel minder handig zijn dan 30 jaar geleden. Ze hebben het klussen van huis uit niet echt meer meegekregen en dus zullen zij minder snel kiezen voor een kluswoning. Ze hebben er geen tijd voor, geen zin of ze kunnen het simpelweg gewoon niet.

Je zou kunnen overwegen mits je voldoende financiële middelen hebt, alvorens je de woning in de verkoop zet, deze eerst grondig aan te pakken en aan te passen aan de wensen van deze tijd. Ja dat kost geld, maar de kans is groot dat je dit dubbel en dwars weer terug verdient bij de verkoop van je huis.

Iets minder grondig kan ook. Zorg dat de woning strak in de verf staat van binnen en buiten (gebruik altijd neutrale kleuren, niet iedereen houdt van geel, groen, roze of blauw). Het is in dit geval de kunst om met zo weinig mogelijk middelen de woning toch optimaal uit de verf te laten komen. Vervang oude versleten vloerbedekking door een mooie laminaatvloer of laat bij een gedateerde keuken het blad en de deurtjes vervangen. Laat de voegen en kitnaden van je oude badkamer opnieuw voegen of nog beter, laat de badkamer opnieuw betegelen.

Neem in zo’n geval  ook altijd een verkoopstyliste in de hand. Samen kun je bekijken op welke manier je aanpassingen kunt doen die zorgen voor een snellere verkoop en vaak zijn een paar potten verf al voldoende. Is er echt sprake van achterstallig onderhoud, overweeg dan echt om het grondig aan te pakken, dit komt de verkoop absoluut ten goede. Je zult nu eenmaal echt op moeten vallen met je huis. Er staan simpelweg teveel woningen te koop om te denken dat het ‘zo ook wel even lukt’.

 

Comments

comments

Bericht delen:

Download het GRATIS e-book 'Huis Verkopen 2.0'

Wil jij je huis sneller verkopen? Download dan dit 35 pagina's tellende e-book vol met tips en valkuilen die je tegen kunt komen bij de verkoop van je huis.